Comment les pros évaluent-ils un bien immobilier ?

Les experts de l’immobilier ne se fient jamais à leur intuition. Leur secret ? Une combinaison d’analyses, de comparaisons et de calculs précis pour déterminer la juste valeur d’un bien. Voici les principales méthodes qu’ils utilisent au quotidien.

Comparer avec les ventes récentes du quartier

Les agents et experts immobiliers commencent toujours par comparer le bien avec d’autres logements similaires vendus récemment dans le même secteur. Cette méthode, appelée “analyse comparative de marché”, permet de déterminer une fourchette de prix réaliste basée sur des transactions concrètes. En étudiant des biens comparables par leur superficie, leur état, leur emplacement et leurs prestations, vous obtenez une estimation bien plus fiable que celle des annonces en ligne souvent gonflées. Les bases de données notariales, les portails immobiliers et les sites officiels de référence sont vos meilleurs alliés pour cette étape.

Calculer le vrai prix au m²

Le prix au m² reste l’un des indicateurs les plus utilisés pour évaluer la valeur d’un logement. Il suffit de connaître le tarif moyen pratiqué dans le quartier, puis d’ajuster selon les atouts ou les défauts du bien : orientation, étage, état général, vue, présence d’un extérieur ou d’un stationnement. Cette approche simple permet de situer rapidement le bien par rapport au marché local. Attention toutefois à ne pas en faire une vérité absolue : deux appartements identiques sur le papier peuvent afficher 10 à 20 % d’écart selon leur état ou leur environnement immédiat.

Mesurer la rentabilité pour un investissement locatif

Pour un investissement immobilier, la valeur d’un bien dépend aussi de sa capacité à générer des revenus. Le calcul du rendement locatif permet de juger si le prix demandé est cohérent avec le loyer que vous pourrez percevoir. On distingue deux principaux indicateurs :

• Rentabilité brute : loyer annuel ÷ prix d’achat × 100
• Rentabilité nette : loyer annuel ÷ (prix d’achat + frais + travaux) × 100

Un bien peut sembler attractif au premier regard, mais révéler une rentabilité faible une fois les charges, impôts et travaux pris en compte. Cet indicateur est donc indispensable pour tout acheteur qui vise un projet locatif rentable et durable.

Identifier les coûts cachés avant d’acheter

Une estimation sérieuse ne s’arrête jamais au prix affiché. L’état du bien, les travaux à prévoir, les charges de copropriété, la fiscalité locale et même la performance énergétique influencent directement sa valeur réelle. Un logement mal isolé, une toiture vieillissante ou une chaudière à remplacer peuvent représenter plusieurs milliers d’euros à ajouter au prix d’achat. Les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, électricité, etc.) sont une base précieuse pour évaluer ces coûts cachés avant de faire une offre.

Les bons outils pour affiner votre estimation

Une fois les bases posées, place aux outils ! Aujourd’hui, vous avez accès à une mine de données et de services capables d’affiner votre analyse. Voici comment combiner technologie et expertise pour viser juste.

Tester les simulateurs en ligne

De nombreux outils en ligne permettent aujourd’hui d’obtenir une estimation rapide et fiable d’un bien immobilier. Les simulateurs gratuits basés sur les ventes récentes offrent une première idée du prix de marché, tandis que certaines plateformes payantes vont plus loin en intégrant des données locales détaillées et des algorithmes d’analyse comparative. Ces outils ne remplacent pas le jugement humain, mais ils constituent une excellente base pour valider vos premières impressions avant d’engager des démarches plus poussées.

Demander l’avis d’un pro : agent ou notaire

Quand il s’agit d’un projet important, rien ne vaut le regard d’un professionnel. Un agent immobilier local connaît parfaitement les tendances du marché et les particularités du secteur. Un expert agréé ou un notaire peut, quant à lui, réaliser une estimation officielle reposant sur des données de ventes réelles et des critères objectifs. Leur expertise vous apporte une vision neutre et documentée, souvent précieuse pour confirmer ou ajuster votre propre évaluation.

Se baser sur les chiffres du marché local

Les rapports publiés par les chambres notariales, les observatoires immobiliers ou encore les portails spécialisés offrent une photographie claire de l’évolution des prix. Ces données permettent d’identifier les quartiers en hausse, les zones où les prix stagnent et les secteurs où les opportunités sont réelles. Croiser ces chiffres avec votre propre analyse vous aidera à affiner votre estimation et à négocier au juste prix.

Les pièges à éviter quand on estime un bien

Même avec les meilleurs outils, certaines erreurs peuvent fausser votre jugement. Voici les trois pièges les plus courants que les acheteurs commettent, et surtout, comment les éviter.

Se fier uniquement au prix affiché

C’est l’erreur la plus fréquente : prendre les prix des annonces comme référence. Or, il s’agit souvent de montants de départ, parfois volontairement gonflés par les vendeurs. La vraie valeur d’un bien se mesure sur les transactions effectivement conclues, pas sur les prix espérés. Consultez les ventes réelles répertoriées par les notaires ou les sites d’enregistrement public pour éviter cette distorsion et obtenir une estimation crédible.

Oublier les petits détails qui changent tout

Deux biens peuvent sembler identiques sur le papier mais afficher des valeurs très différentes dans la réalité. Orientation, luminosité, nuisances sonores, qualité de la copropriété, ou encore proximité des transports et commerces… ces détails font toute la différence. En négligeant ces spécificités, vous risquez de surévaluer un bien simplement parce qu’il ressemble à un autre dans les statistiques.

Ignorer les frais cachés

Une estimation juste doit toujours inclure les coûts additionnels liés à l’achat et à l’entretien du bien. Frais de notaire, charges de copropriété, taxe foncière, éventuels travaux ou rénovations énergétiques : ces postes peuvent rapidement alourdir la facture et réduire la rentabilité du projet. Avant de faire une offre, prenez le temps de chiffrer précisément ces dépenses pour ne pas découvrir, trop tard, que votre “bonne affaire” coûte en réalité beaucoup plus cher que prévu.

Les étapes simples pour estimer comme un pro

Vous avez maintenant toutes les clés pour comprendre la logique des pros. Il ne reste plus qu’à passer à la pratique. Voici une méthode pas à pas pour estimer n’importe quel bien avec fiabilité et confiance.

1. Repérez les biens comparables dans le quartierCommencez par identifier plusieurs logements similaires vendus récemment à proximité. Plus les biens comparés sont proches en surface, localisation et état, plus votre estimation sera précise.
2. Calculez le prix moyen au m²Établissez une moyenne à partir des ventes observées. Ce chiffre vous donne une base solide pour situer le bien par rapport au marché local.
3. Ajustez selon l’état et les atouts du bienAffinez votre calcul en tenant compte des points forts (vue dégagée, rénovation récente, espace extérieur) et des points faibles (travaux à prévoir, rez-de-chaussée, vis-à-vis). Ces ajustements permettent de coller au plus près de la réalité.
4. Évaluez la rentabilité ou la valeur futureSi vous achetez pour investir, calculez la rentabilité locative et anticipez la valorisation potentielle du bien à moyen terme. Cela vous aidera à confirmer que le prix d’achat correspond à vos objectifs financiers.
5. Faites valider votre estimation par un professionnelEnfin, confrontez votre estimation à celle d’un agent immobilier, d’un notaire ou d’un expert indépendant. Leur regard neutre vous apportera une confirmation précieuse avant de formuler une offre.

En suivant ces étapes, vous obtiendrez une estimation fiable, fondée sur des données concrètes et non sur des impressions. Une méthode simple mais redoutablement efficace pour acheter au juste prix, sans mauvaises surprises.

1. Choisissez avec précaution votre résidence gérée

Évaluez d’abord le segment que vous visez, puis la localisation, avant d’examiner les caractéristiques du bien.

Déterminer le type de résidence

Les résidences gérées se déclinent en résidence étudiante, résidences seniors, EHPAD médicalisés et résidences de tourisme. Allez sur https://www.revenupierre.com/annuaire-des-residences-gerees-lmnp pour les voir. Le rythme d’occupation d’une résidence étudiante suit le calendrier universitaire. Ce segment profite d’un marché dynamique dans les villes universitaires. Les résidences seniors répondent à un besoin structurel. Les locataires sur ce segment portent leur attention sur les services et l’accessibilité. L’EHPAD doit se conformer à des exigences réglementaires et nécessite de votre part une sélection rigoureuse du gestionnaire. La résidence de tourisme dépend de la saisonnalité de l’activité touristique et du pouvoir d’achat des touristes.

Etudier sa localisation

Pour une résidence étudiante, ciblez un bien dans un pôle de recherche et d’enseignement supérieur. Prêtez une attention particulière à la proximité et la forte fréquence des transports publics. Il faut également une vie de quartier dynamique.

Pour une résidence senior, donnez la priorité à l’accès facile aux commerces, aux soins et aux espaces verts. Un EHPAD devrait être situé dans un bassin de santé.

Une résidence de tourisme marche mieux dans une destination facile d’accès et fréquentée en toute saison.

Quelle que soit la localisation, analysez les projets urbains, l’évolution démographique dans le temps et l’évolution des taux d’occupation. Là où la demande est solide, les loyers sont stables et la revente se fait plus aisément même lorsque le marché est en phase molle.

Vérifier la qualité du bien

Ses caractéristiques intrinsèques influent sur la satisfaction de ses occupants et sur sa valeur future. Préférez une surface bien agencée, dans laquelle aucun mètre carré n’est perdu et avec des placards en nombre. Un logement avec une bonne luminosité naturelle, une excellente insonorisation et des matériaux de qualité tient mieux dans le temps et réclame moins d’entretien.

La sécurité compte également : contrôle des accès, éclairage suffisant des parties communes, conformité aux normes de sécurité incendie et régularité de la maintenance.

Par ailleurs, mieux vaut des services concrets réellement utiles pour les locataires que des équipements décoratifs superflus ou des extras tape-à-l’œil.

Consultez les différents diagnostics, renseignez-vous sur la date des derniers travaux et le Plan pluriannuel de travaux de la copropriété et le plan pluriannuel d’investissements du gestionnaire (CAPEX).

Un logement en bon état (pas d’humidité, bien ventilé, bien isolé), facile à entretenir et pratique au quotidien se loue plus facilement et se revend plus rapidement.

2. Analysez le gestionnaire des résidences gérées

Le gestionnaire doit assurer la régularité de la perception des loyers et son profil influe sur la valeur à la revente LMNP. Examinez sa solidité financière, son expérience de terrain et sa réputation auprès des bailleurs.

Vérifier la solidité du gestionnaire

Évaluez ses comptes sur plusieurs exercices en croisant marges, endettement et trésorerie immédiatement mobilisable. Mesurez sa capacité d’autofinancement et la saisonnalité des flux pour anticiper les périodes plus fragiles. Comparez la taille du parc exploité, son étendue géographique (nombre de villes et régions couvertes) et la proportion de loyers indexés par le bail. Ces éléments jouent sur la stabilité et l’évolution de vos revenus.

Examinez les prêts bancaires et les contraintes qu’ils font peser sur l’activité. Vérifiez qui détient l’entreprise et la présence d’actionnaires de longue date. Suivez le taux d’occupation moyen et la politique tarifaire, indicateurs de l’équilibre entre remplissage et prix. Demandez au gestionnaire des documents qui garantissent le paiement des loyers et détaillent les mécanismes qu’il prévoit pour que ce loyer continue d’être versé en cas de coup dur.

Un gestionnaire qui dispose de réserves d’argent propres (capitaux propres solides, trésorerie) et qui gère son argent prudemment (maîtrise de la dette, suivi des dépenses, définition des priorités, absence de paris hasardeux) réduit votre risque de ne pas percevoir le loyer ou de subir beaucoup de vacance.

Assurer son expérience

Appuyez-vous sur des preuves datées, pas sur des promesses générales. Relevez les années d’exploitation, les ouvertures réussies et les fermetures, en décortiquant les causes. Regardez si, pendant les périodes difficiles, le gestionnaire n’a pas systématiquement demandé aux bailleurs de baisser les loyers qu’il leur doit.

Analysez les documents qui décrivent les procédures internes en vous focalisant sur le recrutement, la maintenance, le contrôle qualité, le reporting mensuel adressé aux bailleurs.

Mesurez le temps nécessaire pour relouer un logement après le départ d’un occupant : plus c’est court, mieux c’est.

Attardez-vous sur le turnover des équipes et la fréquence de leur formation continue. Un turnover faible rime souvent avec meilleure qualité de service. Un personnel régulièrement formé signifie que le service est fiable, qu’il y a peu d’erreurs et donc la résidence reçoit de bonnes notes sur les plates-formes d’avis.

Assurez-vous que le gestionnaire sait exploiter chaque type de résidence (étudiante, seniors, EHPAD, tourisme) et qu’il se base sur des indicateurs fiables et pertinents.

Etudier sa réputation

Vérifiez qu’une même information est présente depuis différentes sources avant de conclure qu’elle est fiable. Consultez les rapports officiels (contrôles de sécurité, qualité, finances), les documents accessibles à tous (jugements, arrêtés, comptes rendus d’assemblées) et les avis de personnes qui investissent déjà dans la résidence.

Les contrats et annexes doivent être faciles à lire, sans zones floues. Les loyers, rapports ou travaux doivent être remis dans le temps prévu. Quand vous posez une question ou soulevez un problème, le gestionnaire répond vite avec des réponses utiles. Quand il y a un problème ou un imprévu, le gestionnaire doit expliquer clairement ce qui se passe, sans cacher d’informations. Il doit aussi présenter une solution concrète accompagnée d’un calendrier de mise en œuvre précis. Assurez-vous qu’il existe un service dédié aux propriétaires (bailleurs) et qu’il fonctionne correctement.

Vérifiez que les résidents sont satisfaits de la qualité du service, car des locataires contents restent longtemps et assurent le versement régulier des loyers.

3. Examinez le bail commercial de vos résidences gérées

Le bail commercial est le contrat qui fixe les règles à appliquer dans la relation entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence.

La durée du bail

Un bail long offre de la stabilité, à condition de comprendre les paliers d’indexation et les clauses de révision.
Un bail court est intéressant si la zone attire des locataires et si le gestionnaire montre qu’il est capable de relouer facilement.

Vérifiez la date d’effet, l’échéance, les périodes triennales éventuelles et comment le contrat prend en compte les gros travaux (toiture, ascenseur, etc.). Repérez les clauses de résiliation anticipée et les pénalités qui y sont associées. Assurez-vous que l’index de référence, la fréquence d’indexation et les plafonds de variation sont écrits noir sur blanc.

La répartition des charges et frais

Le bail précise la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. Distinguez dépenses d’exploitation, gros entretien, réparations locatives et gros travaux.

Repérez qui finance quoi : consommations, assurance, taxe foncière, mises aux normes, renouvellement des équipements.

Identifiez les franchises de loyer en phase de lancement, les remises conditionnelles et les provisions.

Vérifiez les modalités d’appels de fonds, les délais de paiement et les pénalités de retard.

Les conditions de renouvellement et de sortie

Analysez les préavis, les conditions de non-renouvellement et les indemnités éventuelles. Encadrez les motifs de résiliation, l’ordre des notifications et les modalités de restitution du bien et vérifiez la procédure en cas de manquement.

Anticipez le scénario de changement de gestionnaire : cession du bail, agrément du bailleur, continuité des services. Contrôlez les obligations à la sortie : remise en état, état des lieux contradictoire, responsabilités sur les travaux différés.

4. Évaluez la rentabilité de votre investissement en résidences gérées

La rentabilité des résidences gérées repose sur le prix d’achat, les loyers, les charges réelles et la fiscalité.

Le prix d’achat

Raisonnez en coût total et non au prix affiché. Dans ce coût, intégrez les frais d’acquisition, le mobilier, les honoraires éventuels, les droits, et comparez le prix au m² aux transactions similaires hors programme. Repérez les surcotes des loyers artificiellement élevés. Simulez un scénario de revente avec une valorisation prudente pour mesurer la sensibilité du Taux de Rendement Interne.

Les loyers garantis

Exigez l’historique d’occupation, le taux de recouvrement et les justificatifs de paiement. Vérifiez le mécanisme d’indexation, la présence de plafonds, de planchers et les modalités en cas de perturbation de l’exploitation. Identifiez les franchises de loyer, remises et conditions particulières. L’essentiel est de vérifier que le gestionnaire pourra vraiment payer les loyers qu’il promet sur la durée, plutôt que de se contenter du rendement qu’il annonce sans prouver la faisabilité de cette promesse.

Les charges

Détaillez les charges d’exploitation, les assurances, la taxe foncière, la maintenance, les remises aux normes et les gros travaux. Distinguez dans le bail commercial ce qui incombe au bailleur de ce qui relève du gestionnaire. Intégrez une provision annuelle pour imprévus et remplacements d’équipements.

Un budget charges réaliste protège la marge nette des résidences gérées.

La fiscalité

Le régime LMNP au réel permet d’amortir l’immobilier hors terrain, le mobilier et certains frais, ce qui réduit l’assiette imposable. Calculez l’impact sur votre revenu net des cotisations sociales, de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de votre taux d’imposition. Vérifiez si vous pouvez récupérer la TVA payée à l’achat, et si vous devrez la rembourser en cas de sortie anticipée.

Simulez plusieurs scénarios sur cinq à dix ans, en y intégrant de petites hausses de loyers et quelques périodes sans locataires, pour voir si votre investissement en résidences gérées demeure rentable. Une bonne compréhension de la manière, dont vos impôts et charges sociales s’appliquent à votre investissement vous permet de calculer le cash-flow net (l’argent qui vous reste chaque année) et le TRI (la rentabilité sur la durée). Ce sont les deux vraies données qui vous aident à savoir si l’investissement vaut le coup.

Le stress test

Réalisez un test de résistance : imaginez que vos loyers baissent de 10 %, que vos charges augmentent de 15 % et que l’indexation des loyers arrive avec un an de retard. Si malgré cela vous gagnez encore de l’argent, votre investissement est rentable.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière est un dispositif mis en place par l’État pour aider les investisseurs. Le but est de les encourager à investir avec des propositions intéressantes et qui leurs avantageuses. Le principe de la défiscalisation favorise la diminution de l’impôt pour les propriétaires ayant des biens immobiliers à louer, et ce, sur une durée déterminée. La défiscalisation immobilière est régie par des lois spécifiques, mais le plus important c’est que le bien soit à louer qu’il soit ancien ou neuf.

Défiscalisation immobilière : pourquoi ?

La défiscalisation est très avantageuse sur différents points, non seulement pour l’investisseur, mais également pour le cadre politico-économique d’une région. Le but étant de favoriser le développement économique, ce dispositif intervient surtout en fonction avec la réalité sociale. La réduction d’impôt est une occasion que les nombreux contribuables doivent saisir pour réaliser un investissement rentable sur le secteur immobilier. Même ceux qui ont des revenus assez modestes peuvent investir grâce à la défiscalisation immobilière, sans que leur trésorerie en souffre à long terme.

La défiscalisation favorise l’urbanisme

L’avancement des plus grands projets immobiliers a permis la mise en place les plans d’urbanisme. L’ère de l’industrialisation a favorisé l’augmentation de la population, nécessitant la mise en place d’importantes métropoles. Les demandes ne cessent également d’augmenter avec une centralisation de différents secteurs d’activité. Pour l’immobilier, l’offre n’arrive plus à suivre la demande, permettant aux investisseurs de profiter d’un secteur encore plus vaste et plus prometteur. L’immobilier locatif attire de plus en plus de personnes qui souhaitent profiter d’un projet rentable. L’accroissement du nombre des investisseurs incite au développement à la construction. Avec la défiscalisation immobilière, les investissements locatifs connaissent d’importants succès, la réduction d’impôt est très avantageuse, quelle que soit la nature du bien immobilier.

Les déclarations à faire pour en bénéficier

Il est nécessaire de faire des déclarations si vous voulez profiter des avantages de la défiscalisation immobilière. Cette déclaration doit comporter le montant des revenus locatifs perçu à l’année. Pour connaître le montant, il faut se baser sur régime fiscal qui régit le bien : régime réel ou micro financier. Ces éléments interviennent dans la défiscalisation immobilière. Les revenus locatifs annuels de moins de 15 000 euros sont régis par le régime micro financier. Si la somme dépasse les 1 500 euros, l’immobilier est régi par le régime réel. Le propriétaire peut bénéficier de ce régime s’il a profite déjà d’une forme de défiscalisation comme la loi Monuments historique ou la loi Malraux.

Les biens immobiliers concernés par le régime

Tous les biens immobiliers à mettre en location peuvent bénéficier de la défiscalisation immobilière. Cependant, le bien doit respecter quelques conditions. Il faut entre autres mentionner les cas particuliers et les autres régimes qui régissent le bien à louer. L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier et de se faire un complément de revenu. Vous pouvez profiter de plusieurs formes de dispositifs de défiscalisation selon la nature du bien. La défiscalisation immobilière s’adresse aussi sur les biens neufs et anciens. C’est la nature du bien à louer qui détermine la loi qui le gère.

Les lois en vigueur

Différentes lois gèrent la défiscalisation immobilière. Elles sont nombreuses, mais voici les plus connues.
– La loi Girardin connue également sous la loi de programme d’outre-mer. Elle régit les biens immobiliers à louer se trouvant sur le territoire français. Le dispositif permet de profiter d’une réduction d’impôt pour les logements neufs. La valeur de la réduction sera déterminée selon la surface habitable de la maison avec celle d’une terrasse couverte si elle en dispose multipliée par 2373 euros HT. Il faut ensuite multiplier le chiffre obtenu par le pourcentage de l’année de permis de construire. Selon les cas, vous pouvez profiter entre 25 % et 64 % de réduction d’impôt. Les procédures de calcul peuvent varier s’il s’agit d’une location libre, d’une location intermédiaire ou si le bien sera utilisé en tant qu’habitation principale. La réduction d’impôt s’applique sur cinq ans.
– Le dispositif Pinel permet au propriétaire de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu sur son bien à louer en tant que résidence principale pendant au moins six mois. La loi régit surtout les logements locatifs neufs ou en cours d’achèvement. Cependant, les logements anciens peuvent également en bénéficier si le bien est réhabilité selon un état descriptif défini par un technicien si celui-ci ne correspond pas aux caractéristiques de décence. L’état description doit être effectué selon les documents de l’administration fiscale. Les logements qui peuvent en bénéficier sont ceux qui répondent à certains critères énergétiques. Les propriétaires peuvent profiter d’une réduction allant de 12 à 32 %, soit une somme totale de 63 000 euros. Le dispositif intervient également pour les petits appartements destinés aux jeunes travailleurs.
– La loi Marlaux est surtout applicable sur les patrimoines esthétiques et historiques. Adoptée depuis 1962, elle permet à tous les biens répondant aux critères de profiter d’une défiscalisation immobilière. Si le bien mise en location fait partie des bâtiments anciens restaurés, la loi permet aux propriétaires d’amputer le coût des déficits fonciers des travaux de restauration dans ses revenus. Les restaurations ne doivent pas impacter sur le volume du bâti. Les travaux doivent également maintenir les contours du bien. La loi n’entre en vigueur qu’après les travaux terminés.
– La loi Borloo a été votée en 2003. Elle se base surtout sur quelques grands axes :
 Le plan d’urbanisme qui valorise l’édification des logements locatifs en restaurants ou en restructurant les anciens ;
 Le développement des quartiers prioritaires
 Le cas des personnes en situation de dette
 Les dispositions diverses, dont une durée d’engagement de 9 ans pour profiter d’un amortissement sur tous les travaux de restauration.

Le bien est-il conforme aux termes du contrat ?

Le vendeur doit livrer un logement en tous points conformes au descriptif dans le contrat et dans les plans de vente de bien à construire ou en état futur d’achèvement. Pour prendre un exemple, du parquet a été posé dans la cuisine alors qu’il a été prévu que ce soit du carrelage, il s’agit là d’un défaut de conformité. Ou bien une chambre devait être peinte dans tel ou tel ton et à la place, vous voyez du papier peint. Dans ce genre de situation, présentez vos requêtes au vendeur et en général, il trouvera une solution à ce défaut de conformité.

Lorsque le défaut de conformité est non substantiel ou substantiel

Dans le cas où le défaut de conformité est non substantiel, autrement dit s’il n’est pas majeur et qu’on peut y apporter une solution dans les meilleurs délais et en toute facilité, il est possible de faire la constatation de l’achèvement du logement. Mais si le défaut en question est substantiel, ce qui veut dire que le défaut est trop important, il faut que le vendeur fasse le nécessaire pour y remédier avant de constater l’achèvement du bien. Il doit tout mettre en œuvre pour mettre fin à la non-conformité et seulement après, il sera possible de constater l’achèvement du logement.

Quand utiliser un harnais de sécurité ?

Suivant les normes de sécurité, un harnais doit être utilisé par tout professionnel exposé à des risques de chute de plus de 3 m. Notez que les risques de chute sont beaucoup plus fréquents dans le secteur de l’industrie et du BTP. De nombreuses activités peuvent aussi être concernées par ces risques comme la peinture, la pose d’un système de climatisation, l’entretien des locaux, etc. Outre les accidents de circulation, la chute constitue l’une des causes d’accidents mortels, sinon elle peut causer une grave blessure, une fracture ou des lésions tissulaires.

En effet, il existe plusieurs types de harnais de sécurité :

Le harnais anti chute (EN 361)

Son rôle est d’amortir une chute éventuelle, en contrepartie, il n’est pas conçu pour vous maintenir ni pour vous suspendre durant vos travaux. Ainsi, les points d’ancrage sont situés au niveau du sternum et dans le dos pour vous permettre de rester verticalement. Vous pouvez donc utiliser ce type de harnais occasionnellement.

Le harnais d’antichute et de maintien (Normes EN 361 et 358)

Doté de points d’accroche au niveau du dos et du sternum, ce dispositif vous permet de bloquer votre chute, il vous maintient sur les accroches latérales pour garantir de l’équilibre. Il est également doté de 2 points au niveau latéral de la ceinture pour le lier avec une longe. Cette dernière sert d’appui pour permettre à vos mains de vous accrocher au harnais antichute.

Le harnais d’antichute, de maintien ainsi que de suspension

Répondant aux normes 361, 358 et 813, ce dispositif combine le rôle d’antichute et de maintien à la fois. Il est doté d’un point ventral pour vous secourir et surtout vous suspendre en cas de chute brutale. Pour des longs travaux, vous pouvez ajouter une sellette de suspension à votre harnais. Cette dernière est nécessaire pour une suspension au-delà de 30 m sinon elle peut vous exposer à un grand danger. Il est conseillé d’opter pour un harnais dont l’accrochage est le plus bas pour vous libérer de tous vos mouvements possibles, ainsi que les remontées.

Le harnais d’évacuation (EN 1497)

Ce harnais est équipé de tous les harnais précédents avec 2 boucles supplémentaires au niveau de vos épaules pour permettre de vous descendre ou de vous extraire dans une zone restreinte. Vous pouvez ainsi ajouter un trapèze d’évacuation ou un triangle de sauvetage à votre harnais.

Comment utiliser un harnais de sécurité ?

En premier lieu, cherchez l’attache dorsale, vous pouvez la repérer facilement. D’une main, saisissez-le et dégagez les épaules. Ainsi, présenter le harnais sur votre avant-bras afin de vérifier l’ouverture de toutes les boucles. Glissez ensuite votre avant-bras et mettez les sangles dans le bon sens. N’oubliez pas d’ouvrir les réglages ventraux, sternaux et des cuisses. Vous pouvez accorder les sangles à votre taille. Ensuite, vous pouvez l’enfiler sur les épaules comme une veste et fermez l’attache sternale. Comme pour la sternale, fermez également les ceintures et les cuisses. La ceinture est ainsi liée aux longes de maintien pour vous permettre de vous positionner confortablement. Pour finir, assurez-vous que votre harnais soit prêt à l’emploi en faisant un dernier check-up.

Le Poi et le CFE

Dans un premier temps, afin de bénéficier du statut LMNP, votre démarche doit commencer par le remplissage et l’envoi de la fiche POi. Cette fiche est à télécharger gratuitement sur le site du service public et devra être envoyée à la greffe du tribunal du commerce de votre département. Une fois que vous aurez envoyé ce formulaire, on vous renverra un numéro d’enregistrement au RCS, le numéro siret. Durant le remplissage de la date de début de votre activité par contre, il est important de ne pas choisir la date d’envoi du formulaire. Choisissez une date bien antérieure. Cela vous permettra de déduire toutes les charges engagées au niveau des notaires, ou encore, des sociétés diverses qui vous ont permis d’acquérir le bien et de le mettre en location. Autrement, vous perdrez cet avantage. Dès lors que vous aurez votre siret, rendez-vous chez le centre des impôts pour les professionnels. Vous aurez alors à constituer le CFE où on vous demandera le remplissage des fiches 1447-C-SD ainsi que la 1447-M-SD. À partir de là, on vous exonérera des différentes taxes durant votre première année d’activité. Cependant, les années suivantes, vous devez payer le CFE en fonction du revenu que vous vous faites par an, sur votre location. Dans le cas où votre activité n’a pas rapporté, vous aurez quand même à vous acquitter d’un CFE minimum qui sera défini par votre commune.

Les autres procédures à prendre en compte

Lorsque vous remplissez la fiche POi, on vous demandera de choisir entre le régime micro-BIC et celui, réel simplifié. Il sera mieux de prévenir les soucis et de considérer un régime réel simplifié dans un premier temps. Vous pourrez ensuite, demander une levée d’option. La demande de cette levée est à envoyer au service des impôts des entreprises. Vous aurez juste à choisir votre option qui garde le régime réel simplifié ou d’opter pour le micro-BIC. Par ailleurs, afin de rentabiliser votre investissement, il est conseillé d’engager un comptable ou d’opter pour l’abonnement au CGA ou Centre de Gestion Agrée. Ce dernier aura comme rôle, la vérification de vos déclarations en fiscalité.

Les bonnes raisons d’opter pour une maison à étage

Si vous avez du mal à faire un choix entre une maison à étage et une maison de plain-pied, Maisons Sésame, un constructeur de maisons individuelles en Île-de-France opérant au 77, au 78, au 91, au 93, au 94 et au 95 peut vous présenter les avantages et inconvénients des deux options.

Il peut notamment vous souligner que sur le plan pratique, la maison à étage vous permet de bénéficier de plus d’espace. En agrandissant votre maison verticalement, vous pouvez obtenir plus de pièces supplémentaires. D’ailleurs, la hauteur des étages garantit une meilleure vue. Ce qui n’est pas le cas avec une maison de plain-pied.

Vous avez aussi la possibilité d’avoir des espaces dédiés. Le rez-de-chaussée peut par exemple être dédié aux activités de jour et aux espaces communs. L’étage peut être l’endroit où se trouvent la plupart des chambres.

La construction d’une nouvelle maison est un « investissement ». Or, une maison à étage peut être 20 % moins chère à construire. Quand viendra le moment de la revendre, vous ferez un bon profit.

Les avantages d’une maison de plain-pied

La maison de plain-pied est facile à réaliser du fait qu’elle nécessite moins de travaux par rapport à une maison à étage. Du coup, le chantier peut être réalisé beaucoup plus rapidement.

Les maisons de plain-pied sont aussi plus adaptées aux enfants en bas âge, aux personnes âgées et aux personnes handicapées. En effet, ces personnes peuvent avoir de la difficulté à monter et à descendre des escaliers, car elles peuvent facilement trébucher et tomber.

En cas d’urgence comme les incendies, les tremblements de terre, etc., une maison de plain-pied est plus avantageuse, car elle facilite l’évacuation. En effet, vous êtes plus près de l’entrée/sortie principale de la maison et pouvez facilement sauter par une fenêtre.

Enfin, il est facile d’emménager dans une maison de plain-pied, car il est aisé de placer et de déplacer les meubles lourds et encombrants.

Le propriétaire bénéficie d’une garantie s’il apporte des preuves

En cas de vices cachés, le propriétaire doit commencer par réunir les preuves. Des photos prises à la réception du bien immobilier peuvent servir de référence. Il faudra par la suite les comparer avec les nouveaux clichés. Puis, il faudra formuler une demande en bonne et due forme avec des illustrations à l’appui pour bénéficier d’une garantie. Une expertise par un professionnel serait encore plus pertinente. Un huissier de justice peut aussi aider à activer les couvertures proposées.

L’acheteur dispose de différentes voies de recours

Les défauts cachés considérés comme mineurs peuvent se régler par des travaux de réparation. L’entreprise de construction ou l’ancien propriétaire est alors sommé de faire le nécessaire pour remettre en état la partie endommagée. Une autre option plus expéditive consiste à annuler la transaction. L’acheteur obtient une restitution intégrale du prix qu’il a versé. Ses dépenses relatives à l’activation des garanties pour vices cachés sont aussi remboursées par le vendeur. La revue à la baisse du tarif convenu peut être envisagée.

En cas de litiges, il existe différentes issues possibles

Si le vendeur montre des preuves de mauvaise foi, l’acheteur a le droit d’exiger des dommages et intérêts à la hauteur du préjudice subi. Il peut notamment porter plainte pour abus de confiance. L’article 1645 du Code civil peut être cité. Un professionnel juridique peut le faire valoir. Il est important de s’assurer à ce que l’acte de vente ne comprend pas une clause protégeant le propriétaire. L’accord écrit peut par exemple exprimer que l’acheteur accepte le bien « en l’état ». Ce terme indique qu’il est conscient d’éventuels risques. C’est la raison pour laquelle il faut se faire accompagner lors de l’acquisition.

Procéder à un désencombrement

Pour que les visites se soldent par la vente de votre bien immobilier, la première chose à faire est de désencombrer. Enlever le superflu concernant le mobilier ainsi que les objets de décoration donnera un ton plus épuré à votre intérieur. Grâce à cela, les visiteurs auront une idée plus précise sur l’espace disponible et sur l’architecture interne des pièces. Si besoin est, pensez aussi à changer l’emplacement de vos meubles de façon à rendre votre intérieur attrayant dès le premier coup d’œil.

Dépersonnaliser les lieux

La dépersonnalisation de l’intérieur de votre maison est nécessaire si vous désirez vendre. Les visiteurs pourront s’imaginer vivre dans la maison si les lieux paraissent neutres. Ainsi, ranger vos affaires personnelles hors de la vue des visiteurs. Cela concerne les photos de famille, les effets personnels de la salle de bain, les vêtements et tout ce qui peut refléter votre quotidien. La dépersonnalisation va de pair avec le nettoyage et le rangement de toutes les pièces.

Rafraîchir les lieux par des réparations mineures

Avant d’acheter une propriété, il est normal de tout vérifier jusqu’au moindre détail. Ce sera le cas pour vos visiteurs. L’idéal est de tout réparer, mais cela peut coûter cher. Par contre, vous pouvez vous attaquer aux petites réparations telles que les poignées de porte cassées, les ampoules cassées, une robinetterie qui fonctionne mal… Si vous n’avez pas l’intention de faire les grandes réparations, ne cachez surtout pas l’état de la maison. Cela pourrait vous couter une poursuite en justice s’il s’avère que l’état de la propriété n’est pas conforme à la description lors de la vente.